L’andamento anomalo del mercato immobiliare di Francoforte
di Stefano Ceravolo
“Qui c’è uno zero di troppo”.
Questo è ciò che pensai quando, appena arrivato, mi avvicinai per pura curiosità ad una vetrina di una nota agenzia immobiliare nel centro di Francoforte.
Lo zero di troppo in realtà non c’era, e quella fu la prima volta in cui mi interfacciai con il mercato immobiliare cittadino, ed i suoi prezzi in rapida e, a detta di alcuni, folle ascesa.
Il fenomeno è sotto gli occhi di tutti ed ampiamente discusso. Recentemente, il Financial Times ha dedicato all’argomento un articolo, evidenziando come attraverso una crescita tumultuosa negli ultimi anni, i prezzi del mercato immobiliare hanno raggiunto vette di livello mondiale. Appartamenti nuovi ed in quartieri centrali e/o di lusso hanno prezzi che possono superare facilmente i 10.000€ al m.q..
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I costi di transazione, ossia i costi del notaio, tasse di varia natura, ed agenzie immobiliari, possono variare dal 13% al 20% del valore dell’immobile.
Secondo l’istituto finanziario Dr. Klein, il costo medio degli appartamenti di Francoforte è cresciuto in media del 10,64% solo nell’ultimo anno. Per fare una comparazione, nello stesso periodo a Roma i prezzi sono saliti dello 0,6%.
Tuttavia, il dato più allarmante viene dalla banca svizzera UBS, che ogni anno rilascia un report sul rischio di bolla immobiliare nelle maggiori città del mondo. Stando all’ultimo report rilasciato a Settembre 2020, Francoforte è la seconda città al mondo per rischio di bolla immobiliare. Monaco di Baviera è la prima.
Cos’è una bolla immobiliare?
Come sempre, quando cerchiamo una definizione semplice di un fenomeno complesso, andiamo su Wikipedia: “La bolla immobiliare è un tipo di bolla speculativa che si presenta periodicamente nei mercati immobiliari locali, o anche su scala globale. È caratterizzata da un rapido aumento dei prezzi immobiliari che si portano a livelli insostenibili in rapporto ai redditi medi o ad altri parametri economici”.
In altre parole, quando ci si trova di fronte ad un aumento incontrollato dei prezzi degli immobili, non relazionato ad un aumento proporzionale dei redditi (o in generale del valore dell’immobile stesso, qualora non sia considerato un mero asset finanziario).
In realtà, il problema non sarebbe di per sé troppo grave, se non fosse che, come tutte le bolle, anche quelle speculative corrono il rischio di scoppiare. Quando ciò accade, le ripercussioni sull’economia locale – ed in alcuni casi perfino globale – sono ingenti. I prezzi scendono rapidamente, e di colpo piccoli e grandi investitori si ritrovano con notevoli perdite al loro patrimonio, con l’aggravante di avere frequentemente contratto debiti per effettuare l’acquisto dell’immobile.
Famosi esempi di bolle immobiliari sono la crisi in Giappone nei primi anni ’90, a Shangai nel 2005, e negli Stati Uniti nel 2007-2008. Quest’ultima, aggravata da meccanismi finanziari relativi alla sottoscrizione di mutui sub-prime che non approfondiremo, si tramutò in crisi finanziaria globale, con conseguenze ancora presenti tutt’oggi.
Alcune possibili cause
Quali sono le cause reali di tale incremento di prezzi, e rischio di bolla immobiliare? I motivi per questa constante ascesa di prezzi sono molteplici, alcuni attivi su scala nazionale, ed altri su scala locale. Non a caso, Monaco di Baviera è l’unica città tra quelle analizzate da UBS ad essere maggiormente a rischio di Francoforte.
Nel suo report annuale, anche Deutsche Bank ha evidenziato come una cronica mancanza di case, pochi territori edificabili, tassi d’interesse bassi e politiche specifiche (come, ad esempio, il famoso “rent-cap” di Berlino) abbiano contribuito nel corso degli anni ad alzare i prezzi a livello nazionale. A conclusione del report, Deutsche Bank cita numerosi fattori che potrebbero invertire o al contrario rinforzare la tendenza negli anni seguenti, sottolineando di fatto una sostanziale incertezza.
A tali considerazioni nazionali, è necessario aggiungere aspetti locali che sicuramente rinforzano il trend. A seguito della Brexit, un elevato numero di professionisti del settore finanziario si è trasferito a Francoforte, a cui si deve aggiungere un surplus di nascite, incrementando la domanda.
Secondo l’agenzia immobiliare internazionale “Cushman & Wakefield”, Francoforte ha la previsione di crescita più alta tra le maggiori città della Germania. Per il 2035, la popolazione complessiva avrà una crescita prevista del 13,3 %, fino al raggiungimento di 860.000 abitanti.
A fronte quindi della domanda in forte crescita, l’offerta resta bassa. Lo stesso report evidenzia un deficit di circa 50.000 appartamenti, che potrebbe raddoppiare per il 2030. In aggiunta, le case in costruzione si stanno focalizzando sui segmenti di fascia abbiente della popolazione, incrementando così ulteriormente i prezzi.
Tuttavia, sia la domanda che l’offerta potrebbero subire diversi shock in futuro, da cui l’instabilità di fondo. A seguito della pandemia, molte aziende potrebbero fermare i processi d’assunzione e numerosi residenti potrebbero optare di andare a vivere nell’hinterland. La domanda avrebbe quindi uno shock al ribasso, mentre l’offerta – dati i molti edifici in costruzione – avrebbe al contrario uno shock al rialzo.
In conclusione: cosa sta succedendo?
Per quanto la crescita dei prezzi sia un fatto oggettivo, il rischio di trovarci di fronte ad una bolla immobiliare è un fattore molto più impalpabile e soggetto a valutazioni personali. Valutazioni reali si possono fare solo a posteriori.
Ricordiamo che ci troviamo di fronte ad una bolla immobiliare non tanto quando i prezzi salgono o son molto alti di per sé, ma bensì quando i prezzi la crescita avviene in maniera incontrollata, non rispecchiando il reale valore dell’immobile.
È indubbio, tuttavia, che il mercato immobiliare di Francoforte sia soggetto a forte volatilità e rischio di oscillazioni. La pandemia, la situazione dell’industria finanziaria europea post-Brexit e varie politiche nazionali ed internazionali post COVID avranno impatti significativi sul valore degli immobili in città, impossibili da stimare allo stato attuale.
In queste situazioni d’incertezza, è d’obbligo essere cauti e ricorrere al consiglio di professionisti prima di effettuare qualunque investimento.
