Come trovare casa in Germania: tutto quello che devi sapere

Trovare casa in un paese straniero può rivelarsi un’impresa ardua, specialmente per se ci si trasferisce in un Paese come Germania, che sta attraversando da anni una crisi considerevole del mercato immobiliare, con l’offerta di alloggi che non riesce a soddisfare l’elevatissima domanda – soprattutto nelle grandi città. A questo si aggiungono le inevitabili barriere linguistiche, culturali e una serie di meccanismi del mercato immobiliare tedesco che risultano difficili da comprendere, per chi vi si accosta per la prima volta. Se si vuole trovare casa in Germania, quindi, è essenziale avere un atteggiamento aperto e flessibile ed essere pronti ad adattarsi alle usanze locali e alle procedure burocratiche che possono variare notevolmente da quelle del proprio paese di origine.

Inoltre, è importante essere consapevoli che la ricerca potrebbe richiedere più tempo del previsto, quindi è consigliabile iniziare a cercare con diversi mesi di anticipo rispetto alla data di trasloco prevista. Questa guida mira a fornire una panoramica generale del mercato immobiliare tedesco e delle consuetudini che qui si applicano alla ricerca di un alloggio. Nel mettere in pratica questi consigli, ovviamente, sarà importante considerare le caratteristiche specifiche della città in cui si vuole risiedere.

Dove cercare un appartamento in Germania: le piattaforme più affidabili

La prima tappa per chi è alla ricerca di un appartamento in affitto in Germania è senza dubbio il web. Esistono numerosi siti specializzati, utilizzati sia da agenzie che da privati, dove navigare tra le diverse opzioni a disposizione. Questi portali offrono una vasta gamma di annunci che possono essere filtrati in base a diversi criteri, rendendo la ricerca più mirata e meno dispendiosa in termini di tempo. Siti come ImmobilienScout24, WG-Gesucht e Immowelt sono tra i più popolari e offrono una varietà di filtri, come la località, il prezzo, la dimensione dell’immobile e le caratteristiche specifiche, che aiutano a restringere la ricerca alle opzioni più adatte alle proprie esigenze. È anche possibile impostare avvisi per ricevere notifiche quando vengono pubblicati nuovi annunci che corrispondono ai criteri di ricerca. Meno affidabili sono invece le piattaforme “aperte” e generaliste come Craigslist e anche Facebook: qui è molto più facile imbattersi in truffe e annunci fraudolenti. Questo non vuol dire che non sia possibile trovare offerte genuine, ma certamente la natura stessa di queste piattaforme rende più facile la comunicazione di messaggi non veritieri.

Consigli per la ricerca online

Un consiglio utile è quello di registrarsi ai siti, compilare accuratamente il proprio profilo e aggiungere una foto: i proprietari tedeschi utilizzano queste informazioni per farsi un’idea più precisa dei potenziali inquilini. Un profilo ben curato può fare la differenza e aumentare le possibilità di essere contattati per un appuntamento di visione dell’appartamento. È importante anche essere sempre attivi e attenti e controllare quotidianamente annunci, poiché il mercato immobiliare tedesco è talmente compresso che un appartamento può essere affittato a neanche 24 ore dalla pubblicazione dell’annuncio. Preparare una breve lettera di presentazione in tedesco, che evidenzi la propria affidabilità e serietà, può essere un ulteriore vantaggio nella comunicazione con i proprietari. Inoltre, è consigliabile fare ricerche sul quartiere e sull’area in cui si desidera vivere per avere un’idea più chiara dei servizi disponibili e dell’atmosfera del quartiere.

Un piccolo accorgimento extra può essere l’iscrizione ai profili “premium” dei siti che offrono questa possibilità. Spesso la quota di abbonamento mensile è piuttosto bassa, ma i vantaggi possono essere interessanti. Per esempio, si può avere accesso ad alcune offerte prima che queste vengano pubblicate sul portale visibile a tutti gli utenti.

I rischi da evitare: occhio alle truffe!

Come in tutti i mercati con molta richiesta e poca offerta, purtroppo, le truffe sono sempre in agguato. Le più comuni sono quelle che cercano di ottenere dagli inquilini il versamento di una presunta “caparra” per un appartamento che si dimostrerà poi inesistente. Per evitare di cadere in questa truffa, è importante sapere come riconoscere gli annunci poco affidabili. Ecco alcuni indizi:

• L’annuncio non mostra foto dell’interno dell’appartamento, ma solo dell’esterno, del quartiere o planimetrie
• Le foto dell’interno, se presenti, appaiono incongruenti fra loro: fate caso al colore delle pareti, al tipo di pavimento e a ciò che è visibile dalle finestre: se avete l’impressione che non si tratti di foto prese dallo stesso interno, l’annuncio potrebbe essere falso
• Il proprietario dichiara di vivere all’estero o di essere impossibilitato, per qualche motivo, a incontrarvi per la visita o per la consegna delle chiavi, che si dice però disposto a spedire dopo il versamento di una caparra (questa richiesta è sempre indice di una truffa e, in questo caso, l’annuncio andrebbe segnalato)
• Il proprietario non è disposto a mostrarvi l’immobile prima di aver ricevuto del denaro

In linea di massima è bene rifiutarsi di trasferire denaro prima di aver siglato un contratto e di aver visto l’immobile.

Altri canali di ricerca

Oltre al web, esistono altri canali da tenere d’occhio nella ricerca di un appartamento in Germania, come social network (con gli accorgimenti di cui sopra), agenzie immobiliari locali, annunci su giornali locali e bacheche digitali e cartacee. I social network, in particolare, possono essere utili per entrare in contatto con gruppi di espatriati che spesso condividono consigli e annunci di affitto o cercano “Nachmieter“, ovvero inquilini ai quali “passare” il proprio contratto d’affitto, con il benestare del proprietario, al momento di lasciare un appartamento. È però possibile che molti di questi affitti siano temporanei, offerti come “scambio casa” per una breve vacanza e non permettano la registrazione (Anmeldung).

Aziende e università, inoltre possono avere convenzioni con agenzie immobiliari o liste di alloggi disponibili per i propri dipendenti o studenti: se siete assunti da un’azienda che vi richiede di trasferirvi in Germania o studiate presso un’università tedesca, vi consigliamo di informarvi su queste possibilità.

Inoltre, passeggiare per i quartieri di interesse può rivelare annunci di affitto non pubblicizzati online, affissi direttamente alle finestre o alle bacheche dei palazzi. Questo metodo “empirico”, per quanto non adatto a chi ha fretta di trovare un appartamento, può talvolta portare a scoperte inaspettate e offrire l’opportunità di trovare alloggi prima che vengano pubblicizzati su piattaforme più competitive, oltre che permettervi di conoscere meglio i quartieri e decidere quali si adattano meglio alle vostre esigenze. Infine, ci sono le agenzie immobiliari, per quanto possa essere più difficile per gli stranieri, specialmente se appena arrivati in Germania, accedere alle loro offerte. Queste agenzie possono offrire un servizio personalizzato e aiutare a superare le barriere linguistiche e burocratiche che incontra chi vuole trovare casa in Germania, ma hanno ovviamente un costo di servizio che va messo in conto.

Affittare una stanza: soluzione conveniente

Soprattutto per single o coppie giovani, una valida alternativa all’affitto di un intero appartamento è la ricerca di una singola stanza in un Wohngemeinschaft o WG: un tipo di convivenza che in Germania è regolamentato in modo un po’ più preciso che in Italia. Questa opzione è particolarmente diffusa tra gli studenti e i giovani professionisti, ma può essere adatta in generale a chiunque cerchi una soluzione abitativa più economica o temporanea. Condividere un appartamento può non solo ridurre i costi di affitto e delle utenze, pur garantendo la possibilità di registrarsi come residenti, ma anche offrire l’opportunità di socializzare e integrarsi più facilmente nella vita locale e, in qualche caso, migliorare la propria conoscenza del tedesco. Inoltre, le WG sono spesso in appartamenti già arredati, il che può rappresentare un ulteriore risparmio per chi si trasferisce senza mobili. È importante, tuttavia, essere consapevoli che la vita in una WG richiede un certo grado di flessibilità e apertura verso la condivisione degli spazi comuni e la collaborazione con gli altri inquilini.

I documenti necessari per trovare casa in Germania

Trovare casa in Germania, per chi viene dall’estero, può essere una corsa a ostacoli anche per un altro motivo. Sarebbe bello dire che i pregiudizi sono assenti dal mercato immobiliare, ma l’esperienza diretta ci dice che non è così. Nonostante quella tedesca sia una società per lo più aperta e cosmopolita, è possibile imbattersi in privati e perfino operatori di agenzie che provano diffidenza nei confronti di chi non parla bene la lingua o non ha ancora maturato una significativa esperienza lavorativa nel Paese. Bisogna anche ricordare che i contratti d’affitto tedeschi sono molto difficili da rescindere e sono spessissimo a tempo indeterminato, motivo per cui i proprietari tedeschi selezionano con cura gli inquilini, richiedendo documentazione dettagliata a garanzia della solvibilità economica e dell’affidabilità.

Per richiedere un contratto d’affitto vi serviranno:

• Una copia del passaporto o della carta d’identità (necessaria in ogni caso)
• Una prova di reddito (meglio se in forma di busta paga) o un contratto di lavoro. Nel caso dei freelancer, sono generalmente richiesti gli estratti conto degli ultimi tre mesi, a riprova della regolarità delle entrate, ed è possibile che, per convincere il proprietario, siano necessarie cifre più alte.
• Una Schufa-Auskunft: questo è un punto controverso. Si tratta di una sorta di certificato del credito, che dimostra la solvibilità della persona. La Schufa, ovvero la società che gestisce queste certificazioni, è stata più volte accusata di violare la privacy dei cittadini e di essere scarsamente trasparente nell’emettere valutazioni che possono grandemente influenzare le possibilità delle persone di accedere al credito. Anche a livello europeo, alcune sentenze ne hanno messo in dubbio l’autorità. La stragrande maggioranza dei proprietari, tuttavia, richiede questa certificazione come prova di solvibilità e rifiutarsi di fornirla, anche e con motivazioni legittime, è un modo praticamente certo per non venire scelti come inquilini.
• Una Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, ovvero una dichiarazione del precedente proprietario che attesta l’assenza di debiti di affitto.

Capire i prezzi (e comprare i mobili)

Purtroppo, negli ultimi anni il mercato immobiliare tedesco sta registrando preoccupanti incrementi dei canoni d’affitto. Le grandi città sono le più colpite, complice la crescente densità abitativa e la riduzione degli spazi a disposizione. È importante quindi impostare un budget realistico e considerare anche la possibilità di vivere in periferia o in città più piccole, dove il costo della vita può essere significativamente inferiore. Inoltre, è utile sapere che in Germania l’affitto viene sempre indicato come Warmmiete o Kaltmiete (letteralmente affitto “caldo” o “freddo”). Queste due definizioni indicano rispettivamente l’inclusione o meno delle spese di riscaldamento e delle altre utenze nel canone mensile. Questo può avere un impatto significativo sul costo totale dell’affitto e deve essere preso in considerazione durante la ricerca. Per questo motivo, quando leggete un annuncio, tenete sempre a mente che la cifra reale che dovrete corrispondere ogni mese è il “Warmmiete”.

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È anche consigliabile tenere a mente che potrebbero essere richiesti depositi cauzionali che possono arrivare fino a tre mesi di affitto, una spesa iniziale non trascurabile che deve essere pianificata.

Un altro elemento da considerare sono i mobili. L’affitto di appartamenti ammobiliati è una pratica pochissimo diffusa in Germania. Nella stragrande maggioranza dei casi, se affittate un appartamento, questo vi verrà consegnato perfettamente vuoto, con la sola eccezione dei sanitari. Questo vuol dire che, se vi trasferite per la prima volta, dovrete mettere a budget l’acquisto di tutti gli elettrodomestici, compresi la cucina e il frigorifero. In alcuni casi potrebbe essere assente anche il lavello della cucina.

Infine, quando si lascia un appartamento, è richiesto di restituirlo nelle stesse identiche condizioni in cui lo si è ricevuto. Questo include la condizione dei pavimenti e delle pareti. Se ci sono macchie o graffi, il costo della loro rimozione potrebbe essere scalato dalla caparra.

La Besichtigung

Cercare casa in Germania richiede impegno, pazienza e un buon livello di tedesco, soprattutto in occasione della Besichtigung, ovvero la “visita”. Quando si visiona un appartamento con l’intenzione di acquistarlo, specialmente se si tratta di un appartamento affittato tramite agenzia, raramente lo si fa da soli. Non stupitevi se, arrivando a una Besichtigung, vi troverete davanti una fila che sembra quella dell’ingresso di un locale di moda. L’altissima domanda di alloggi rende questa pratica necessaria, per i proprietari di appartamenti.

Alla Besichtigung è importante presentarsi con tutti i documenti già in regola e un’eventuale domanda compilata (se l’agenzia la richiede), da consegnare alla persona che vi farà entrare nell’appartamento. Non scoraggiatevi, se vi troverete a muovervi a piccoli passi in un appartamento affollato come un treno nell’ora di punta e cercate comunque di prendere nota di tutto ciò che per voi è rilevante (per esempio, la pressione dell’acqua, la qualità dei sanitari e delle rifiniture, la posizione e dimensione delle finestre, la presenza di luce naturale, il tipo di riscaldamento installato, la posizione del supermercato più vicino, la qualità del traffico e la disponibilità di parcheggi, i livelli di rumore giorno e notte.). Se vi rivolgete al rappresentante dell’agenzia immobiliare, fatelo in tedesco e con la massima cordialità: in una folla di persone, è improbabile che l’agente immobiliare si ricordi specificamente di voi in positivo, ma è quasi certo che possa ricordarsene in negativo se la vostra interazione non scorre senza intoppi.

Conclusioni

No, trovare casa in Germania non sarà facile, soprattutto se intendete risiedere in una grande città. E va considerato che, come in ogni cosa, una buona dose di fortuna può fare la differenza. Un approccio metodico, tuttavia, può comunque aiutarvi a procedere nella vostra ricerca sentendovi meno disorientati e tenendo la situazione maggiormente sotto controllo, imparando degli errori e negoziando fra le proprie esigenze e le offerte del mercato, per trovare un compromesso accettabile.

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