Quanto costa comprare casa a Berlino? Ecco come variano i prezzi

La stragrande maggioranza dei berlinesi vive in appartamenti in affitto e la capitale tedesca sta attraversando ormai da anni una crisi abitativa gravissima, che spinge sempre più residenti alla periferia della città e anche oltre, nel Brandeburgo. Sono ormai lontani i tempi in cui comprare casa a Berlino era “un investimento”, per via dei prezzi al metro quadro ancora bassissimi, in una città che si profilava come sempre più attraente dal punto di vista economico e culturale. Oggi, i prezzi di acquisto degli immobili a Berlino seguono trend piuttosto prevedibili per una capitale europea, con quartieri ormai inavvicinabili, altri che risultano ancora poco desiderabili e alcune “zone grigie” che dipendono molto dalla disponibilità di trasporti pubblici.

La differenza la fa il “Ring”

Una recente analisi del famoso portale immobiliare tedesco immowelt.de ha analizzato il costo degli immobili confrontandolo con la distanza dalla rete di trasporti locale, ovvero dalle linee della S-Bahn, della U-Bahn e da quelle di tram e autobus, tracciando una mappa efficace dei costi nel 2023. I prezzi, per garantire una fotografia uniforme del mercato, sono stati calcolati su una sola tipologia di beni immobili, ovvero appartamenti già esistenti, risalenti agli anni ‘90 di circa 75 metri quadrati, con 3 stanze, al primo piano, al prezzo di mercato del primo ottobre di quest’anno.

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Il primo dato che salta all’occhio è la differenza di prezzo tracciata dalla linea di demarcazione del “Ringbahn”, l’anello ferroviario della S-Bahn che gira intorno ai quartieri considerati “centrali” – termine che a Berlino va considerato sempre in senso lato. Possono bastare un paio di fermate o mezzo chilometro di distanza fra “dentro il Ring” o “fuori dal Ring” per far crollare il prezzo al metro quadro di un appartamento anche di 1800 Euro.

Un esempio tipico è quello di Prenzlauer Berg – quartiere notoriamente molto ambito dai residenti e conseguentemente caro. Qui il prezzo medio al metro quadro è di 6557 Euro, intorno alla fermata di Eberswalderstraße (svincolo di numerose linee di trasporto). Eppure basta spostarsi di appena un paio di fermate verso nord, arrivando a Pankow, intorno a Vinetstraße, per trovare un prezzo medio di 4681 Euro: quasi 2000 in meno. Nella zona intermedia della fermata del “Ring” Schönhauser Allee, che si può ancora considerare una zona assolutamente centrale, il prezzo è a metà fra i due: 5877 Euro.

Lo stesso fenomeno si replica quasi ovunque a Berlino: una a fermata “dentro” il Ring può costare un terzo in più rispetto a una fermata “fuori”, nonostante né la distanza né la qualità del quartiere in termini di stato degli edifici, sicurezza e vivibilità giustifichino tale differenza.

Le fermate di Yorckstraße, Südkreuz e Priesterweg, per esempio, si trovano tutte nel quartiere di Schöneberg (nel caso di Yorkstraße, al confine col popolarissimo Bergmannkiez), tuttavia le prime due, che sono sul Ring, presentano un prezzo medio al metro quadro rispettivamente di 5540 e 5093 Euro, mentre intorno alla terza, appena una fermata dopo sulla linea della S-Bahn numero 2, il prezzo precipita a 4385 Euro al metro quadro.

In generale, i prezzi più alti si trovano, non sorprendentemente, a Mitte – il cui nome significa letteralmente “la metà” nel senso del “centro” e che infatti è anche il quartiere del turismo di massa, degli edifici governativi e di molte delle più celebri attrazioni della città: per acquistare una proprietà residenziale a due passi dalla Porta di Brandeburgo, da Friedrichstraße e da Unter den Linden si possono spendere anche 8514 Euro al metro quadro.

Seguono tutti quartieri che si trovano lungo le linee della U-Bahn numero 1, 2 e 3: sono queste le linee che attraversano la celeberrima Potsdamer Platz e il già citato quartiere di Prenzlauer Berg, ma anche, nel caso della U1 e della U3, le zone del divertimento e della controcultura, da Warschauer Straße, a Friedrichshain (sede di numerosissimi locali e dalla ricca vita culturale), verso la popolarissima Kreuzberg le fermate di Möckenbrücke e Wittenbergplatz: qui i prezzi si superano i 6000 Euro al metro quadro. Eppure, sempre sulla U2, basterebbe spostarsi verso l’estremità esterna del percorso, a Ruhleben, per trovare immobili a circa 4500 Euro al metro quadro.

L’unica eccezione è proprio quella della periferia raggiunta dalla linea U3, ovvero Krumme Lanke, poiché il quartiere di riferimento, Dahlem, è la classica “periferia ricca”, caratterizzata da ville di pregio e prezzi che schizzano nuovamente oltre i 6000 o anche 7000 Euro.

Comprare casa a Berlino? Molti rinunciano a favore del Brandeburgo

Ovviamente, i costi crollano ulteriormente quando si lascia Berlino e si arriva nel Brandeburgo. Se si resta sulla S2, per esempio, si può arrivare fino a Bernau e acquistare un appartamento per appena 2600 Euro al metro quadro. Non stupisce che, per molti, il sogno di comprare casa a Berlino sia diventato quantomeno “flessibile” e che, se i risparmi lo permettevano, diverse famiglie abbiano scelto di investire in uno spazio più ampio o un immobile di migliore qualità in Brandeburgo, specialmente nelle zone servite dal trasporto regionale, piuttosto che accontentarsi di ciò che a Berlino sarebbe stato possibile acquistare con la stessa cifra.

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