Che cosa accadrebbe davvero se a Berlino si realizzasse l’esproprio dei grandi gruppi immobiliari richiesto dal referendum popolare del 2021? Dal voto in poi, infatti, si è parlato molto di come attuarlo e non sono mancate le tensioni fra i promotori dell’iniziativa e il Senato. In particolare, la sindaca Franziska Giffey (SPD) è accusata di avere a cuore gli interessi delle grandi società immobiliari che non la crisi abitativa che ormai da anni affligge la città. Inoltre, il Senato ha nominato una commissione di esperti per chiarire se tale socializzazione sia legalmente ammissibile. Si è anche discusso degli effetti che una tale misura avrebbe sul volume d’affari delle aziende coinvolte e sulle finanze pubbliche, ma poco o nulla è stato detto su ciò che potrebbe accadere agli affitti e all’offerta abitativa della città di Berlino qualora il portfolio di appartamenti dei grandi gruppi del settore passasse interamente in mani pubbliche.
Lo scopo dello studio: concentrarsi sugli effetti per gli inquilini
Proprio di questo si è occupato uno studio dei ricercatori Matthias Bernt dell’Istituto Leibniz per la Ricerca Sociale Territoriale e Andrej Holm dell’Università Humboldt, commissionato dalla Fondazione Rosa Luxemburg, vicina a Die Linke e pubblicato martedì. Lo scopo dichiarato dello studio era proprio distogliere il focus dagli aspetti finanziari e di fattibilità legale dell’intera iniziativa e realizzare proiezioni che dimostrassero quali effetti reali la socializzazione del patrimonio immobiliare potrebbe avere sulla vita degli affittuari berlinesi.
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Vale la pena ricordare che il referendum, che ha visto una vittoria del sì con il 57,6% dei voti, si riferisce esclusivamente al portfolio berlinese di quelle società immobiliari che possiedono oltre 3.000 appartamenti in città. Per questo, nel corso della loro analisi, Bernt e Holm hanno considerato le politiche di affitto e i modelli commerciali basati sulle relazioni annuali del 2021 dei sei maggiori gruppi immobiliari privati di Berlino, che insieme possiedono circa 222.000 appartamenti: Adler/ADO, Grand City Properties, Heimstaden/Akelius, Covivio, Deutsche Wohnen e Vonovia.
Diversi modelli di business: gli affitti medi delle imprese private sono più alti
Risulta dallo studio che tali gruppi immobiliari applichino alle loro proprietà un canone di affitto medio pari a 7,63 Euro per metro quadrato (è stato calcolato il cosiddetto “Kaltmiete”, ovvero l’affitto al netto delle spese condominiali), contro i 6,29 che si riscontrano invece in media nell’edilizia pubblica. Questo vale però per i contratti già esistenti: per i nuovi contratti, il canone medio di locazione imposto dalle aziende private sale addirittura a 9,24 Euro per metro quadro, contro i 7,25 dei nuovi contratti pubblici.
Risulta inoltre che le società immobiliari private investano tre volte di più in ammodernamenti piuttosto che in interventi di manutenzione necessaria sui loro appartamenti, mentre nelle società edilizie statali tale rapporto è invertito. Fra le possibili motivazioni indicate per questa scelta c’è il fatto che una percentuale dei costi di ammodernamento degli appartamenti può essere scaricata sull’affitto e quindi sul locatore, mentre questo non vale per i costi di manutenzione necessaria degli spazi abitativi.
Con l’esproprio, 200 milioni risparmiati nel primo anno e aumento dell’edilizia popolare
Sulla base di queste valutazioni, Bernt e Holm hanno calcolato che, nel primo anno di socializzazione del patrimonio dei gruppi presi in esame, le famiglie berlinesi potrebbero risparmiare complessivamente 200 milioni di Euro di affitto. Gli affitti degli appartamenti interessati potrebbero infatti essere ridotti del 16% se vi si applicassero i criteri dell’edilizia pubblica e un affitto medio di 6,39 Euro al metro quadro.
Inoltre, secondo quanto emerge dallo studio della fondazione Luxemburg, una socializzazione del patrimonio immobiliare dei principali gruppi privati del settore porterebbe anche a un incremento degli alloggi destinabili all’edilizia popolare, ovvero a coloro che possono avere accesso alla cosiddetta WBS (Wohnberechtigungsschein). A Berlino, di conseguenza, potrebbero essere assegnate ogni anno, circa 7.000 case popolari in più agli inquilini e alle famiglie a basso reddito.
Attualmente le aziende immobiliari statali assegnano ai titolari di WBS il 63% degli appartamenti che vengono riaffittati ogni anno. Per le grandi aziende private, invece, si parla del 30%. Va anche considerato che circa il 50% delle famiglie berlinesi ha diritto alla WBS.
Infine, nel valutare le conseguenze finanziarie di tale scelta, i ricercatori hanno però anche considerato che la stessa cifra risparmiata non sarebbe più disponibile per nuovi investimenti e hanno quindi proposto, come misura alternativa, un blocco degli affitti ai livelli attuali per alcuni anni, così da tutelare gli inquilini ed eliminare anche gli elevati costi amministrativi che una riduzione dei canoni d’affitto implicherebbe.
Nel complesso, i ricercatori ritengono che a beneficiare maggiormente dell’esproprio sarebbero i quartieri interni particolarmente gravati dalla gentrificazione, come Moabit, Kreuzberg e la parte settentrionale di Neukölln, che vedrebbero un aumento degli alloggi a prezzi accessibili decisamente superiore a quello ipotizzabile con nuove costruzioni o con l’acquisto di edifici esistenti.
Al termine del rapporto, Holm e Bernt si esprimono con decisione in favore dell’esproprio, sostenendo che, nonostante esso non sia la soluzione di tutti i problemi abitativi di Berlino, si tratta comunque di una misura potenzialmente molto efficace nell’alleviare la crisi abitativa.
Secondo la direttrice generale dell’Associazione degli Inquilini di Berlino (BMV) Ulrike Hamann, lo studio in questione dimostra che la socializzazione “avrà un effetto positivo duraturo sul mercato degli affitti di Berlino”. L’associazione degli inquilini ritiene che tocchi a questo e al prossimo governo cittadino “prendere al più presto le misure per l’esproprio delle grandi aziende”. L’Associazione delle imprese edili di Berlino-Brandeburgo (BBU) non ha commentato.
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