Ma come? Non si fa che parlare della crisi degli alloggi e dell’emergenza abitativa a Berlino e comprare casa nella capitale tedesca non sarebbe una buona idea? Apparentemente no, almeno secondo l’esperto immobiliare Andreas Beck, che ha rilasciato in questo senso una lunga intervista al quotidiano Berliner Zeitung. Esaminiamone i punti principali.
La “bolla immobiliare” in Germania
In apparente controtendenza con il pensiero dominante, Beck sconsiglia infatti l’acquisto di appartamenti a Berlino e sostiene di non essere affatto una voce fuori dal coro. A questo proposito cita infatti un rapporto di febbraio della Bundesbank, rilievi della Banca Centrale Europea, ma anche studi internazionali di organismi definiti “neutrali”.
Tutte queste fonti, secondo Beck, confermerebbero l’esistenza di una bolla immobiliare in Germania, responsabile di una sopravvalutazione nel settore in grado di arrivare fino al 50% e di polverizzare, una volta esplosa, moltissimi investimenti.
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L’economista Andreas Beck spiega perché sconsiglia di acquistare immobili
Beck ritiene che dai dati demografici disponibili si possa chiaramente prevedere che, a partire dal 2025, la domanda di spazio abitativo in Germania inizierà a diminuire con slancio sempre maggiore e che questa diminuzione sarà stabile. Questo significa che non si potrà contare su fluttuazioni simili a quelle registrate, per esempio, nel mercato azionario, ma che si dovrà fronteggiare una crisi costante, anno dopo anno.
Un’altra ragione che secondo Beck rende gli investimenti immobiliari poco consigliabili, è l’ambiguità dell’espressione “crisi degli alloggi”, che molti interpretano come “mancanza di casa, per chi ne cerca una”. A quanto pare, sbagliando.
Secondo l’economista, infatti, questa espressione non significa che migliaia di persone siano per strada, in cerca di un tetto sulla testa. La “crisi degli alloggi” consisterebbe, invece, piuttosto in una “crisi dei traslochi”, cioè nell’impossibilità, per molti, di traslocare in un distretto e/o in un’abitazione più appetibile. E questo cambia molto la situazione, in termini di bisogno oggettivo di abitazioni. Perché non parliamo più di persone in cerca di una casa, ma di persone che l’hanno già trovata, vorrebbero cambiarla, ma non possono permetterselo. E dunque restano in quella che hanno già. E d’altra parte le case in vendita in Germania, economiche o costosissime, non sono certo poche. Semplicemente la domanda e l’offerta non si incontrano.
Un terzo problema è il fatto che le persone utilizzino differenti quantità di spazio abitativo in diverse fasi della loro vita. Normalmente, nella prima fase della nascita di una famiglia, si tende ad aver bisogno di molto spazio, soprattutto perché arrivano i figli. Quando i figli crescono e se ne vanno, tuttavia, i genitori tendono a rimanere in uno spazio più ampio rispetto alle loro esigenze reali.
Beck parla a questo proposito di “effetto di rimanenza” e cita la casa media di una famiglia nella periferia di Monaco, occupata normalmente solo da una o due persone, che hanno già più di 70 anni.
L’aumento della domanda di alloggi degli ultimi anni: un illusione
L’aumento nella richiesta di alloggi registrata negli ultimi dieci anni non sarebbe, infine, un trend su cui fare affidamento, perché sarebbe stato determinato soprattutto dal bisogno di nuove abitazioni dei figli dei baby boomers, che oggi hanno tra i 53 e i 58 anni.
Beck tuttavia non ritiene che nei prossimi anni questo trend continuerà e per questo valuta un investimento immobiliare a Berlino un rischio oggettivo. Per il secondo anno consecutivo, inoltre, se ne sono andate da Berlino più famiglie tedesche di quante ne siano arrivate.
Secondo quanto riferito dall’economista a Berliner Zeitung, neanche la migrazione potrà compensare la graduale diminuzione della domanda di spazio abitabile. E questo perché la migrazione che Beck definisce “qualificata” proviene soprattutto da Paesi con un tasso di natalità più basso di quello tedesco. Mentre, per converso, non è detto che gli immigrati che provengono da Paesi con un alto tasso di natalità siano in grado di sostenere i prezzi del mercato immobiliare attuale.
Vendere è facile, ma affittare è difficile
Insomma, in Germania sarebbe facile vendere, ma affittare starebbe diventando sempre più difficile. Questo è particolarmente evidente a Monaco, dove il problema della cosiddetta “bolla immobiliare” è di entità notevole e visibile. Un problema, di cui si è occupata anche la stampa italiana di settore, per esempio Il Sole 24 Ore.
Secondo Beck, a Monaco si starebbe creando un’offerta abnorme di spazio abitativo, che eccede di molto quella che è la domanda, o meglio ancora, la disponibilità effettiva.
Nella capitale della Baviera si starebbero infatti creando dal nulla nuovi quartieri, per 20.000-30.000 abitanti e costituiti da blocchi di unità abitative affittabili a 16 euro al metro quadrato. Destinati, secondo Beck, a trovare molti acquirenti, ma pochissimi inquilini. E la situazione, a Berlino, non sarebbe diversa.
La strategia giusta: aspettare
Insomma, bisognerebbe smettere di costruire freneticamente e dall’altro lato di investire nell’immobiliare pensando che sia un’idea eccellente. Andreas Beck propone infatti di aspettare per capire come si evolverà il piano urbanistico, come muterà l’assetto demografico e come cambieranno gli equilibri tra distretti berlinesi parallelamente alla concentrazione, in alcuni di essi, di attività burocratiche e istituzionali.
Insomma, il consiglio è quello di praticare una strategia attendista nel corso dei prossimi anni, per evitare le insidie, e le pericolose seduzioni, della “bolla immobiliare” che avvolge la Germania.
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