Nelle scorse settimane ha fatto molto discutere la sentenza della Corte Costituzionale tedesca che ha dichiarato incostituzionale il blocco degli affitti messo in atto a Berlino negli ultimi due anni, il cosiddetto Mietendeckel. Con l’eliminazione di questo limite, ovviamente, molte cose sono cambiate nel mercato immobiliare della capitale tedesca, con aumenti dei prezzi degli affitti e, in alcuni casi, la richiesta di arretrati agli inquilini che avevano beneficiato di una riduzione grazie al Mietendeckel.
Giovedì, inoltre, è stato pubblicato l’indice degli affitti a Berlino per il 2021, che dispone un aumento del valore medio e massimo per metro quadro. Si tratta di uno strumento che i proprietari di appartamenti in affitto utilizzano per determinare il giusto canone di locazione dei nuovi contratti o per giustificare gli aumenti. Per contro, gli inquilini possono consultarlo per verificare se le pretese del padrone di casa sono giustificate ed eventualmente possono utilizzarlo per dirimere controversie legali sui costi degli affitti.
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In base ai calcoli del gruppo di lavoro coordinato dal Dipartimento per lo Sviluppo Urbano del Senato di Berlino, dal 2019 il valore medio a metro quadro di un appartamento a Berlino è aumentato dell’1,1%, passando da 6,72 a 6,79 Euro, in linea con l’inflazione. Questo non vuol dire naturalmente che tutti i canoni d’affitto siano destinati a salire, dal momento che l’indice si applica solo ad alcune specifiche categorie di immobili, per un totale di circa 1,4 milioni di appartamenti.
Affitti a Berlino: nel 2021 è ancora possibile trovare appartamenti a meno di sei Euro al metro quadro
Berlino era celebre per il costo contenuto degli affitti: il suo essere “povera ma sexy” è stato per anni parte del suo fascino, agli occhi di chi, venendo dal resto della Germania o dell’Europa, aspirava a un costo della vita più basso. Da diversi anni a questa parte, tuttavia, i prezzi hanno iniziato a salire, proprio in virtù della popolarità di Berlino come meta migratoria – nonostante la capitale tedesca sia ancora lontana dai prezzi di altre metropoli europee come Parigi o Londra. Questo non vuol dire, però, che i prezzi più bassi siano stati del tutto cancellati dal mercato.
L’attuale indice degli affitti calcola i costi in base alla posizione, alla dimensione dell’appartamento e all’anno di costruzione dell’edificio. In base a questi parametri, per alcuni appartamenti fra i 60 e i 90 metri quadri, in edifici situati nella parte est della città e costruiti fra il 1973 e il 1990 hanno mantenuto un costo di 4,65 Euro al metro quadro. Per alcuni edifici di più antica costruzione e con rifiniture di scarsa qualità, il prezzo si può aggirare intorno ai 4,84 al metro quadro. Per gli appartamenti costruiti fra il 1965 e il 1972, il costo medio è 5,53 Euro, ma il canone di partenza è di 4,94 Euro al metro quadro, in assenza di rifiniture di lusso e se la posizione non è particolarmente privilegiata.
Antichi ristrutturati o nuovi di zecca: gli appartamenti più cari di Berlino
A pesare sul valore finale dell’appartamento, ovviamente, ci sono anche le rifiniture, il prestigio dell’edificio e la posizione. Questo vuol dire che gli appartamenti in vecchi edifici ristrutturati, in particolare se costruiti fino al 1918 – e, vale la pena ricordarlo, le costruzioni di quel periodo non sono molte in una città che è stata quasi interamente rasa al suolo durante il secondo conflitto mondiale – se ben restaurati valgono in media 11,57 Euro al metro quadro, che possono arrivare a 14,39 per gli appartamenti più piccoli, fino a 40 metri quadri.
Il prezzo medio per gli edifici costruiti fra il 2003 e il 2017 è di 13,03 Euro al metro quadro, mentre il massimo è 14,99 nel caso di appartamenti di dimensioni comprese fra i 60 e i 90 metri quadri. Non vi è invece alcun limite indicato per gli edifici costruiti dopo il 2017.
Le critiche
Il nuovo indice, è già oggetto di aspre critiche da più parti, poiché si tratta di un semplice aggiornamento di quello pubblicato nel 2019, che a sua volta era un aggiornamento di quello del 2017. Il motivo è semplice: l’indice biennale non può prendere in considerazione gli affitti regolati per legge, quindi la breve implementazione del Mietendeckel ha escluso dal calcolo moltissimi appartamenti. I risultati riescono a scontentare tanto gli inquilini quanto i padroni di casa, per motivi opposti. Da un lato, le associazioni di inquilini si oppongono all’assenza di limiti per gli appartamenti costruiti dopo il 2017 (che ovviamente non possono essere inclusi in un indice elaborato ritoccando quello di quattro anni fa), dall’altro i padroni di casa non sono soddisfatti dell’aumento minimo consentito per adeguare gli affitti a Berlino nel 2021 al tasso d’inflazione.
Cosa cambia per gli inquilini
Gli inquilini berlinesi, che già non dormivano sonni particolarmente tranquilli dall’abolizione del Mietendeckel, sono giustamente preoccupati dall’introduzione del nuovo indice degli affitti e temono aumenti del canone di locazione – che potrebbe riguardare anche chi non aveva beneficiato del blocco nel 2020. Va ricordato, tuttavia, che ai padroni di casa è permesso aumentare gli affitti solo a determinate condizioni. In primo luogo, l’affitto deve essere rimasto invariato per un anno al netto di eventuali opere di ristrutturazione o modernizzazione. Sono ammissibili aumenti fino al 15% in tre anni, ma in nessun casi si può superare il costo per metro quadro indicato nell’indice, in base alla categoria nella quale l’appartamento rientra. Per un nuovo contratto, il locatore può chiedere fino al 10% in più del valore massimo previsto dall’indice locale. A limitare i canoni d’affitto, anche dopo l’abolizione del blocco che riguardava solo la città di Berlino, resta comunque il Mietpreisbremse, che è una legge federale.
Per conoscere i canoni minimi, medi e massimi applicabili a ogni categoria di edificio e di appartamento, è possibile consultare l’indice degli affitti, reso disponibile dal Dipartimento per lo Sviluppo Urbano del Senato di Berlino a questo link.
Il senato ha anche messo a disposizione degli inquilini un servizio di assistenza telefonica per rispondere alle domande sugli nuovo indice degli affitti e sui canoni di locazione in generale: (030) 901-394-777.
Chi avesse bisogno di supporto può inoltre rivolgersi alle varie organizzazioni di inqulini come la Berliner Mieterverein, la Berliner Mietergemeinschaft e la Mieterschutzbund Berlin.
