Quando si dice che Berlino cambia faccia con estrema rapidità e che può diventare irriconoscibile nel giro di pochi anni, lo si intende in senso letterale: non è raro che gli edifici spariscano per venire sostituiti da nuove costruzioni. Demolire e ricostruire, infatti, è ancora la prassi più consolidata per la maggior parte degli operatori immobiliari della capitale. È particolarmente in uso la prassi di aspettare che un edificio residenziale adibito ad abitazioni in affitto di fascia medio-bassa si svuoti, senza sostituire i contratti che vengono rescissi, per poi raderlo al suolo e ricostruirne un’altro di fascia più alta, che si possa affittare per prezzi al metro quadro superiori. Ora, però, un’alleanza di architetti e ambientalisti di Berlino propone un cambio di rotta.
Perché demolire fa male al clima e cosa propongono gli architetti di Berlino
Il loro piano d’azione mira a frenare le demolizioni, considerate dannose per l’ambiente e il clima, e a promuovere la riconversione degli edifici esistenti. Questa prassi, sostengono i promotori dell’iniziativa, dovrebbe diventare la normalità. Questo approccio innovativo si basa sulla convinzione che sia possibile e necessario trovare un equilibrio tra lo sviluppo urbano e la tutela dell’ambiente, oltre che della vivibilità globale dello spazio urbano.
L’edilizia, infatti, è uno dei settori più impattanti in termini di rifiuti e emissioni di gas serra. Secondo i calcoli della società di consulenza economica Prognos, almeno un quarto delle emissioni tedesche deriva da questo comparto. L’alleanza “Klimastadt 2030” ritiene che convertire gli immobili non più funzionali alle esigenze attuali, anziché demolire interi edifici, potrebbe ridurre significativamente l’impatto ambientale, preservando materiali da costruzione – che sono quasi completamente impossibili da smaltire in modo ecologico – e riducendo il fabbisogno di nuove risorse ad alta intensità energetica come cemento, acciaio e vetro.
Le richieste dell’alleanza: riqualificare invece di demolire, divieto di lasciare sfitti gli immobili, “prezzo” per l’impatto ambientale
Le richieste principali dell’alleanza sono una moratoria sulle demolizioni, il divieto di lasciare sfitti gli edifici, la conversione di immobili commerciali in residenziali e l’introduzione di un “prezzo” per l’impatto ambientale delle demolizioni. “Tutto ciò che la città pensa di demolire dovrebbe restare in piedi per ora, valutando usi alternativi compatibili con la struttura esistente”, afferma il professor Eike Roswag-Klinge della Technische Universität di Berlino, tra i promotori dell’iniziativa.
L’amministrazione adduce spesso motivi economici o di contaminazione per giustificare la scelta di demolire gli edifici. Nel caso dell’ex edificio Urania, ad esempio, la presenza di materiali gravemente tossici (i cosiddetti PCB, che sono stati progressivamente banditi a partire dagli anni ’70 a causa dei gravissimi rischi ambientali e di contaminazione che comportano) avrebbe reso troppo onerosa la bonifica. Tuttavia, gli oppositori di questo corso d’azione ritengono che gli inquinanti avrebbero potuto essere incapsulati e messi in condizioni di non nuocere, evitando così la demolizione e permettendo una riconversione dell’edificio che avrebbe potuto portare benefici sia in termini ambientali che sociali.
Il Senato di Berlino, almeno in teoria, sarebbe intenzionato a conservare e riqualificare sempre più gli edifici. Secondo la direttrice dell’edilizia del Senato Petra Kahlfeldt, i responsabili delle politiche edilizie berlinesi stanno valutando attentamente il valore degli edifici esistenti e il modo in cui possono essere ulteriormente sfruttati, ad esempio convertendo le strutture esistenti e aggiungendo piani.
A Berlino le demolizioni non diminuiscono, nonostante le dichiarazioni di intenti
Tuttavia, i dati raccontano un’altra storia: a Berlino le demolizioni non sono diminuite negli ultimi anni. Dal 2002 al 2012 ne sono state effettuate 2.994, dal 2013 al 2023 ben 2.933. Il Senato non intende imporre ulteriori vincoli normativi, facendo leva sulla “responsabilità personale” degli investitori, ora più sensibili al riutilizzo degli immobili esistenti. Tuttavia, l’alleanza ritiene insufficiente questa linea d’azione, considerando le gravi conseguenze delle demolizioni in termini ambientali e sociali. La responsabilità personale è un concetto importante, ma senza un quadro normativo chiaro e incentivi adeguati, sostengono, è difficile che il settore immobiliare cambi rotta in modo significativo.
In alcuni casi, come l’ex ospedale della Stasi a Buch, il Senato è stato convinto della convenienza economica della riconversione rispetto all’abbattimento. Tuttavia, manca ancora una linea coerente secondo gli architetti coinvolti, che auspicano azioni più decise per rispettare gli obiettivi dell’Accordo di Parigi sul clima, a cui l’edilizia può dare un contributo determinante. La riconversione di edifici esistenti non solo riduce l’impatto ambientale, ma può anche contribuire a risolvere il problema della scarsità di alloggi, soprattutto in una città in crescita come Berlino.
Tutti i vantaggi delle riconversioni
La riconversione di edifici esistenti offre numerosi altri vantaggi rispetto alle demolizioni. Innanzitutto, permette di preservare il patrimonio architettonico e culturale della città, mantenendo la sua identità storica e il suo carattere unico. Inoltre, la riconversione è spesso più economica della costruzione di nuovi edifici, poiché sfrutta strutture e materiali già esistenti.
Un altro vantaggio della riconversione è la possibilità di migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Molti edifici più vecchi sono stati costruiti senza considerare i moderni standard di isolamento e consumo energetico. Attraverso la riconversione, questi edifici possono essere aggiornati con tecnologie più efficienti, riducendo così il loro impatto ambientale e i costi di gestione per gli occupanti.
La riconversione può anche contribuire a creare comunità più vivibili e sostenibili. Convertendo gli immobili commerciali in residenziali, infatti, si possono creare nuove opportunità di alloggio in aree già servite da infrastrutture e servizi, riducendo la necessità di espandere la città e urbanizzare nuove aree. Questo approccio favorisce la densificazione urbana, che è una componente chiave delle città sostenibili, poiché permette di ridurre la dipendenza dall’automobile e promuove uno stile di vita più orientato alla comunità.
La riconversione degli edifici, infine, può anche stimolare l’innovazione nel settore delle costruzioni. Gli architetti e gli ingegneri sono sfidati a trovare soluzioni creative per adattare gli edifici esistenti a nuovi usi, spesso con vincoli spaziali e strutturali. Questo può portare allo sviluppo di nuove tecniche e materiali, oltre a promuovere un approccio più olistico alla progettazione, che considera l’edificio nel suo contesto urbano e ambientale.
Perché l’edilizia è diffidente verso le riqualificazioni
Nonostante questi vantaggi, la riconversione degli edifici non ha ancora preso piede in Germania e, in particolare, a Berlino. Una delle principali cause di questo ritardo è la resistenza al cambiamento da parte di alcuni settori del mercato immobiliare. Molti investitori e sviluppatori preferiscono la demolizione e la nuova costruzione perché sono processi più familiari e, in alcuni casi, possono essere più redditizi a breve termine. Tuttavia, questa visione non tiene conto dei costi ambientali e sociali a lungo termine associati alla demolizione e alla costruzione di nuovi edifici.
Un’altra sfida è la mancanza di conoscenze e competenze specifiche necessarie per intraprendere progetti di riconversione. Molti professionisti del settore delle costruzioni sono formati principalmente nella progettazione e costruzione di nuovi edifici, e possono non avere l’esperienza o le competenze necessarie per affrontare le complessità della riconversione. Questo può rendere difficile trovare le giuste competenze per portare avanti questi progetti.
Inoltre, le normative edilizie esistenti possono non essere adatte alla riconversione di edifici. Le leggi e i regolamenti sono spesso progettati pensando alla nuova costruzione e possono non tenere conto delle sfide uniche associate alla riconversione di edifici esistenti. Questo può creare ostacoli burocratici che scoraggiano gli investitori dal perseguire progetti di riconversione.
Per superare queste sfide, è necessario un approccio coordinato che coinvolga tutti gli stakeholder, inclusi governi, investitori, professionisti del settore delle costruzioni e comunità locali.
