Il nuovo indice degli affitti di Berlino per il 2024, pubblicato di recente e presentato giovedì dal senatore dell’edilizia di Berlino Christian Gaebler (SPD), mostra un leggero aumento dell’affitto medio nella capitale tedesca, che raggiunge i 7,21 euro al metro quadro, 5 centesimi in più rispetto all’anno precedente, il che equivale ad un incremento dello 0,7%. Questo dato, seppur minimo, è significativo per il mercato immobiliare berlinese, poiché riflette le dinamiche in atto nella città e l’andamento generale del settore, nonché l’effetto delle politiche abitative adottate negli ultimi anni.
Come funziona l’indice degli affitti
L’indice, che distingue tra aree residenziali di qualità buona, media e bassa, serve da guida per delimitare eventuali aumenti degli affitti, anche se non comporta adeguamenti automatici, e mira a proteggere gli inquilini da incrementi ingiustificati, creando al contempo certezza giuridica. Questo vuol dire che non è detto che tutti gli inquilini vedano aumentare il proprio canone di locazione in ragione delle percentuali contenute nell’indice, ma semplicemente che, se i proprietari vorranno aumentare gli affitti, dovranno farlo entro quei limiti.
Ci sono stati dei cambiamenti nelle classificazioni di specifici appartamenti alcune zone, come Lichtenberg, che è passata in parte da area residenziali media ad area residenziale di base, ovvero considerata di qualità complessivamente bassa. Questo cambiamento è dovuto a diversi fattori, tra cui l’evoluzione del tessuto urbano, la qualità delle infrastrutture e dei servizi offerti, e la presenza di nuovi progetti di sviluppo immobiliare. Tali modifiche nelle classificazioni possono avere un impatto significativo sugli affitti e sulle decisioni dei potenziali inquilini riguardo alla scelta della zona in cui abitare, influenzando anche la distribuzione della popolazione e la composizione sociale delle diverse aree.
Le leggi che regolano gli affitti a Berlino
Basato su un sondaggio di circa 16.000 dati, l’indice si applica a circa 1,4 milioni di appartamenti non soggetti a equo canone nella capitale tedesca. Questo campione rappresenta una parte significativa del mercato immobiliare berlinese e fornisce un quadro abbastanza accurato delle tendenze in atto. Tuttavia, è importante sottolineare che l’indice non copre l’intero mercato e che ci possono essere differenze significative tra le diverse zone e tipologie di immobili (per esempio in termini di anno di costruzione, rifiniture, efficienza energetica e termica, etc), così come tra le diverse fasce di reddito e le esigenze abitative dei cittadini.
Secondo la normativa vigente, gli affitti a Berlino possono essere aumentati al massimo del 15% nell’arco di tre anni, fintanto che rimangono sotto il valore indicato nell’indice. Questa regola è stata introdotta per evitare aumenti eccessivi e ingiustificati degli affitti, che potrebbero mettere in difficoltà gli inquilini e contribuire all’aggravarsi della crisi abitativa nella città. Allo stesso tempo, la normativa cerca di garantire un certo grado di flessibilità ai proprietari di immobili, permettendo loro di adeguare gli affitti alle condizioni del mercato.
L’indice riveste un’importanza cruciale anche per il blocco degli affitti in vigore dal 2015, che limita i nuovi contratti di locazione al 10% in più rispetto al valore indicato nell’indice stesso. Questa misura è stata adottata per contrastare la speculazione immobiliare e per garantire un accesso più equo e sostenibile all’alloggio per i cittadini berlinesi, in particolare per le fasce più vulnerabili della popolazione.
L’Associazione degli inquilini ha criticato il fatto che, fra gli edifici classificati come “nuove costruzioni” che godano dell’esenzione dal blocco degli affitti, ci siano appartamenti che hanno 10 anni o più. L’associazione sostiene che la classificazione di “nuove costruzioni” dovrebbe essere rivista e aggiornata, per tener conto delle reali condizioni degli immobili e delle esigenze del mercato, nonché delle politiche di sostenibilità ambientale e di efficienza energetica.
L’indice degli affitti è consultabile qui.
