Il 2023 è stato un anno singolare per il mercato immobiliare tedesco, che ha visto i prezzi delle case diminuire a un ritmo record, segnando il primo calo dal 2007 e il più marcato dall’inizio del millennio. Dopo oltre un decennio di costante aumento, con i prezzi delle abitazioni cresciuti con particolare rapidità dal 2009 al 2022, l’anno scorso si è registrata una flessione media dell’8,4% rispetto al 2022. Le cause principali di questo brusco cambiamento sono da ricercare nel forte rialzo dei tassi di interesse, che ha reso i mutui più costosi e gli investimenti nel mattone meno redditizi, tanto per i grandi operatori quanto per i piccoli acquirenti.
I prezzi degli immobili sono calati soprattutto nelle città
Nonostante la domanda di alloggi rimanga elevatissima, specialmente nelle grandi città, i prezzi sono scesi sia nelle aree urbane che in quelle rurali. A Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf, i prezzi delle abitazioni unifamiliari e bifamiliari sono diminuiti del 9,1% nel quarto trimestre 2023, mentre quelli dei condomini sono calati del 5,8%. Nei distretti urbani il calo per case unifamiliari e bifamiliari è stato dell’11%, e del 7% per i condomini. Nelle zone rurali scarsamente popolate, case unifamiliari e bifamiliari sono scese del 6,9%, i condomini del 2,8%. Si è inoltre accentuato il divario di prezzo tra immobili moderni ed efficienti energeticamente e quelli che hanno consumi elevati. Le percentuali, ovviamente, sono state calcolate dall’Ufficio Federale di Statistica rispetto al 2022.
Si prevede una stabilizzazione del mercato, ma la crisi continua
Le previsioni delle banche indicano una possibile fine di questo cospicuo calo dei prezzi nel corso di quest’anno, grazie alla riduzione dei tassi di interesse. Già verso la fine del 2023, nonostante il calo sia proseguito, si è registrato un rallentamento. I tassi di interesse sugli immobili sono infatti già scesi in modo significativo, e istituti come la Landesbank Helaba e la DZ Bank prevedono una stabilizzazione dei prezzi degli immobili nel 2024. Anche gli impegni delle banche per i prestiti immobiliari ai privati sono aumentati a gennaio. Niente di tutto questo, comunque, deve far pensare a una prossima fine della crisi del mercato immobiliare tedesco.
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La domanda di spazio abitativo in Germania rimane infatti inalterata e anzi aumenta, mentre l’offerta fatica a tenere il passo. L’Istituto Ifo prevede che solo 225.000 costruzioni verranno completate nel 2024: erano state 270.000 del 2023 e il governo aveva fissato un obiettivo di 400.000 nuove abitazioni all’anno. Il settore delle nuove costruzioni, per il momento, è in crisi a causa dell’aumento dei costi di finanziamento e dei materiali e non si prevede che questa situazione sia destinata a invertirsi nel breve periodo.
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