Germania: la nuova imposta sugli immobili in vigore dall’anno prossimo

In Germania, come in Italia, si paga un’imposta sugli immobili, che è appena stata riformata. Il tema, naturalmente, è sentito in tutta la Germania, ma lo è in modo particolare a Berlino, che sta affrontando ormai da tempo una crisi del mercato immobiliare. A partire dal 2025, con l’introduzione della riforma, i residenti della parte orientale di Berlino potrebbero trovarsi ad affrontare oneri leggermente più elevati, mentre quelli della parte occidentale dovrebbero vedere alleggerito il loro carico fiscale. Il senatore delle Finanze Stefan Evers (CDU), ha chiarito che l’obiettivo principale di questa riforma è di mantenere grossomodo invariata la somma complessiva raccolta dal comune con l’imposta sugli immobili, rendendo più equa la distribuzione degli oneri.

Imposta sugli immobili: cosa cambia

A tale scopo, l’attuale aliquota dell’imposta sugli immobili sarà ridotta dall’810% al 470% e verrà aumentata la cosiddetta aliquota di valutazione fiscale per le proprietà non residenziali e i terreni non sviluppati. La base imponibile delle proprietà residenziali rimarrà invariata. Questa imposta, che grava su beni immobili quali terreni edificati e non edificati, edifici residenziali e commerciali, ha un impatto anche su chi vive in affitto, poiché i proprietari hanno la possibilità di trasferire il costo dell’imposta ai costi di gestione degli immobili. Secondo le autorità fiscali locali, l’anno scorso Berlino ha incassato circa 860 milioni di euro di imposte sulla proprietà e si prevede che quest’anno la cifra sarà leggermente più alta, a causa dei nuovi immobili costruiti.

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Perché l’imposta è stata riformata?

La necessità di una riforma dell’imposta sulla proprietà è emersa chiaramente dopo la sentenza del 2018 della Corte Costituzionale  tedesca, che ha bocciato il sistema precedente per violazione del principio di parità di trattamento. La Corte, all’epoca, aveva evidenziato come il vecchio sistema non riflettesse adeguatamente il valore reale delle proprietà, portando a disparità ingiustificate. Tale disparità dipendeva dalla storia della Germania, che per molti anni ha seguito due binari diversi. Il calcolo precedente, infatti si basava su valori immobiliari vecchi e disomogenei. Nei Länder dell’ovest, le proprietà venivano considerate in base al loro valore del 1964, mentre in quelli dell’est i valori si basavano addirittura su valutazioni del 1935.

Questa sentenza ha spinto il governo a cercare un sistema più equo e trasparente che potesse riflettere meglio il valore attuale del mercato immobiliare.

Cosa cambia per Berlino

Il nuovo modello di imposta si basa su diversi parametri, tra cui l’area del terreno e il valore fondiario standard. Secondo Evers, nonostante il cambiamento di aliquota, non ci si aspetta un aumento medio dei costi degli alloggi a Berlino. Tuttavia, si prevedono cambiamenti significativi tra est e ovest, e tra le diverse zone della città, per esempio fra centro e periferia, con un impatto variabile a seconda della localizzazione delle proprietà. In particolare, la tassa di proprietà per terreni agricoli e forestali sarà eliminata e l’aliquota di valutazione per questi tipi di proprietà dovrebbe essere ridotta a zero. A beneficiarne saranno, per esempio, tutti i proprietari di piccoli lotti a uso agricolo sul territorio di Berlino.

Il Senato prevede di adottare il nuovo regolamento nel secondo trimestre, con l’imposta che diventerà esigibile a partire dal 1° gennaio 2025. Questo lascia tempo sufficiente per gli adeguamenti necessari e per informare adeguatamente i cittadini e i proprietari di immobili riguardo alle nuove disposizioni. La trasparenza e la comunicazione saranno essenziali per garantire che tutti gli interessati comprendano le implicazioni della riforma e possano prepararsi adeguatamente.

Cosa succede se un proprietario non può pagare?

Mentre l’Associazione dei proprietari immobiliari tedeschi (VDGN) si è mostrata soddisfatta della riforma, apprezzando in particolare l’eliminazione della tassa per i terreni agricoli e forestali, il presidente della Camera dell’Industria e del Commercio (IHK), Sebastian Stietzel, ha espresso preoccupazione. Stietzel teme che lo sgravio per le proprietà residenziali potrebbe, nel lungo termine, portare a un aumento sproporzionato degli oneri per gli usi commerciali. Questa preoccupazione riflette l’ansia che la riforma possa avere un impatto negativo sul mercato immobiliare, influenzando negativamente l’attrattiva di Berlino come sede per le imprese.

Infine, Evers ha rassicurato sul fatto che nessuno rischierà di vedere messo a rischio il proprio sostentamento dall’imposta sugli immobili. Qualora un proprietario di casa non fosse in grado di mantenersi e anche pagare l’imposta sugli immobili, dovrebbe essere possibile ridurre la cifra dovuta, a patto che si tratti di immobili residenziali occupati dai proprietari.

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