Questo fine settimana, i berlinesi sono stati chiamati alle urne per esprimersi su diverse faccende e, pur nell’ombra dell’elezione federale, tutta la città ha seguito con interesse l’esito del referendum sull’esproprio delle grandi immobiliari che operano nella capitale.
Dopo un percorso accidentato, una raccolta firme che sembrava destinata a non essere completata in tempo e svariate manifestazioni contro il caro-affitti a Berlino e in Germania, gli attivisti di Deutsche Wohnen und Co. Enteignen (Espropriare Deutsche Wohnen & Co) hanno ottenuto il risultato che desideravano: la maggior parte dei berlinesi, per la precisione il 56,4%, ha votato a favore dell’esproprio.
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Referendum sull’esproprio dei grandi gruppi immobiliari: la vittoria dei promotori
Nonostante il risultato del referendum non sia vincolante, perché non legato a una legge specifica, la nuova sindaca Franziska Giffey e il nuovo governo della città-stato di Berlino non potranno non tenere conto di un risultato che riflette l’ostilità prevalente dei cittadini nei confronti delle grandi società immobiliari. Queste ultime sono infatti considerate come responsabili della gentrificazione e di un caro-affitti che sta portando una fetta crescente della popolazione a spostarsi verso le periferie, nell’impossibilità di mantenere il proprio stile di vita in quella che, fino a pochi anni fa, era considerata una delle capitali più economiche d’Europa.
I promotori: “Subito una legge per statalizzare le grandi società immobiliari”
I promotori del referendum sull’esproprio, nel comunicato ufficiale a commento della vittoria, hanno dichiarato che il neo-eletto Senato di Berlino sarà ora chiamato a redigere una legge per statalizzare la proprietà delle società immobiliari, che a Berlino possiedano oltre 3000 appartamenti a Berlino.
Questa possibilità è prevista dall’articolo 15 della Costituzione tedesca, che stabilisce che “La terra, le risorse naturali e i mezzi di produzione” possano essere acquisiti per legge come proprietà dello Stato, dietro compensazione dei proprietari. Tale articolo, pur esistendo, non è mai stato applicato nella storia tedesca, il che lascia un vuoto giurisprudenziale e la più completa mancanza di precedenti, rendendo quindi particolarmente difficile la determinazione di un’adeguata compensazione. Dal testo del referendum erano escluse le società di proprietà pubblica, le associazioni comunali che possiedono alloggi in forma privata e le comunità di proprietà collettiva degli inquilini.
Quanto costerebbe espropriare le grandi aziende immobiliari?
Al momento è difficile fare una stima corretta dei costi, ma le prime valutazioni ufficiali parlano di una cifra compresa fra i 28 e i 36 miliardi di Euro, per un totale di 243.000 appartamenti. I promotori del referendum, tuttavia, propongono una stima molto più bassa – fra i 7 e i 13 miliardi di Euro – calcolata sulla base di un canone di affitto equo per gli appartamenti in questione.
Controversie legali legate alla possibilità dell’esproprio
Il dibattito, adesso, si concentra tanto sulla legittimità quanto sulla fattibilità dell’esproprio e viene condotto soprattutto da avvocati, in particolare costituzionalisti, allineati alle due posizioni in causa. L’iniziativa Neue Wege für Berlin (Nuove Vie per Berlino), che rappresenta gli interessi delle imprese coinvolte, solleva obiezioni di costituzionalità e applicabilità del referendum e del suo risultato e lo fa attraverso una perizia del costituzionalista Ulrich Battis.
In questo documento si legge che un esproprio costituirebbe un’infrazione inaccettabile del diritto alla proprietà privata e che applicare l’esproprio solo sopra la soglia dei 3000 appartamenti violerebbe il principio di uguaglianza. Inoltre, secondo Battis, il Land non è competente alla stesura di una legge per l’esproprio né la città si potrebbe permettere un’operazione del genere, poiché per compensare i proprietari dovrebbe indebitarsi oltre i limiti consentiti.
Per contro, l’avvocato Reiner Geulen, che è specializzato in diritto amministrativo, non vede profili di incostituzionalità in un esproprio che trasferisca la proprietà di immobili privati a iniziative pubbliche senza scopo di lucro, purché si rispetti la parità di trattamento, quindi non espropriando solo le società private, ma anche le partecipate pubbliche e purché si dimostri che l’obiettivo che si intende raggiungere con l’esproprio non è raggiungibile in nessun altro modo.
Come si comporteranno i partiti della coalizione dopo il referendum sull’esproprio?
Gli unici partiti a dirsi favorevoli all’esproprio, in campagna elettorale, sono stati Die Linke e i Verdi. Questi ultimi, peraltro, lo hanno sempre considerato solo come una possibilità estrema, da applicare solo in caso di fallimento di tutte le altre opzioni. Fra i partiti di centro, l’idea dell’esproprio non ha mai acquisito consensi: SPD, FDP e CDU la rifiutano nettamente.
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Tuttavia, tanto la neo-sindaca Franziska Giffey quanto il leader dell’FDP locale e fiero oppositore del referendum, Sebastian Czaja, hanno promesso di prendere sul serio il risultato e di procedere a un esame delle sue implicazioni legali.
La reazione dei grandi gruppi immobiliari
Le grandi aziende del comparto immobiliare reagiscono cercando di mettersi al sicuro da un possibile esproprio, ovvero diversificando il proprio portfolio per non rientrare nelle categorie espropriabili. Una fra le società che avrebbero più da perdere in questo senso, Akelius, ha reagito vendendo 14.050 appartamenti a Berlino e circa 3.600 ad Amburgo alla svedese Heimstaden Bostad e c’è da aspettarsi che altre aziende, soprattutto fra quelle che hanno maggiormente alzato i prezzi degli affitti, si comportino nello stesso modo.
La speranza dei Verdi di Bettina Jarasch di usare il referendum come strumento negoziale per convincere le grandi immobiliari ad accettare spontaneamente di porre un tetto massimo agli affitti, a questo punto, sembra destinata a sfumare.
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