G come Germania: trovare casa a Berlino, i nostri consigli

di Gabriella Di Cagno

Il tema “abitare” è stato, fino a pochi anni fa, un tema easy, a Berlino. Uno dei punti di forza della città, una delle attrattive per i molti immigrati, che non trovavano difficoltà nel prendere un appartamento in affitto.
Le cose sono purtroppo molto cambiate, e allo stato attuale è diventato arduo ottenere un contratto di locazione, tantomeno con un canone contenuto.
Il primo passo, almeno per i più giovani, sarà molto probabilmente la condivisione di un appartamento con altre persone, ovvero una cosiddetta Wohngemeinschaft (o WG, come dicono i più). Per la ricerca di offerte si consultino, intanto, gli annunci su portali come questo o questo.

Per quanto riguarda invece l’affitto di un appartamento autonomo, bisogna per prima cosa definire che tipo di contratto si desidera o si è in grado di stipulare.
La questione principale possiamo porla differenziando un contratto di affitto ex-novo da un subentro o da un subaffitto, questi ultimi più facili da ottenere.
Le tipologie di contratto di affitto si diversificano essenzialmente in base alla durata e citiamo qui le principali. Il contratto tipico è il cosiddetto unbefristeter Mietvertrag, che significa a tempo indeterminato, senza scadenza. In questo caso, la possibilità di disdetta da parte del proprietario è quasi nulla.
Altro tipo di contratto è il befristeter Mietvertrag, nel quale viene stabilito un termine di locazione. Poi esiste anche la possibilità di una soluzione temporanea, il cosiddetto affitto auf Zeit, per appartamenti ammobiliati.

Altra informazione fondamentale da apprendere è la differenza tra Kaltmiete e Warmiete. Il primo termine indica l’affitto “freddo”, ovvero il canone di locazione senza costi aggiuntivi. Il secondo termine include, oltre al canone di locazione, il riscaldamento (nella maggior parte delle abitazioni centralizzato, quindi condominiale) e gli altri costi di gestione. Questi costi sono presunti, ovvero si paga un acconto mensile sulle spese previste. Alla fine dell’anno il proprietario presenterà all’inquilino il conguaglio, che può essere a credito o a debito, a seconda dei consumi effettivi.

Altro punto di vitale importanza: come scegliere la zona di residenza.
A meno che non abbiate un vincolo determinato da necessità specifiche (vicinanza alla sede di lavoro, alla scuola dei figli etc.), sceglierete una zona che vi corrisponda. Che abbia le caratteristiche adatte al vostro stile di vita.
Berlino è un mosaico di zone assai diverse tra loro. I quartieri non si assomigliano, nemmeno quando sono contigui.
Dedicate tempo alla scelta dell’area di riferimento, esaminate per prima cosa la vita nei due storici poli della città (West/Ost: una distinzione ancora valida e “percepita”), valutate bene il quartiere, la sua popolazione.
Se amate le atmosfere “multikulti” e un certo caos latino o mediterraneo, scegliete Kreuzberg (la “città turca”» più grande al di fuori della Turchia). Se volete mescolarvi a tedeschi Ossis, slavi e russi e amate la tranquillità, andate a Weißensee. Se non vi piace vivere in un ghetto dorato tenetevi alla larga da Prenzlauer Berg. Andateci piuttosto se avete bambini piccoli, poiché è il quartiere con la più alta natalità d’Europa e altrettanta stupefacente densità di servizi all’infanzia.
Non è possibile suggerire un quartiere piuttosto che un altro, è possibile solo raccomandare di non scegliere una zona a caso.
Se volete far da soli, senza agenzia, potete scegliere tra i molti portali per l’affitto di immobili.
La ricerca può richiedere tempi anche molto lunghi, e va condotta con la mappa della città e dei prezzi costantemente sott’occhio.

Un aspetto importante da tenere presente quando si cerca un appartamento in Altbau (edificio anteriore al 1945) nei quartieri più centrali e popolari della città, è il rischio di trovare appartamenti senza impianto di riscaldamento, supplito dalla Ofenheizung, il riscaldamento a carbone. Il lato positivo del riscaldamento a carbone è l’importo dell’affitto, di gran lunga inferiore rispetto alla media. Quelli negativi sono, nell’ordine: 1) lo sgradevole odore e le emissioni nocive per la salute 2) la difficoltà di accendere la stufa e di mantenerla accesa fino a sera 3) l’obbligo di usare la cantina come deposito e dover portare in spalla il carbone fino a casa 4) il rischio d’incendio.

Il percorso per ottenere un contratto di affitto ex-novo è un vero e proprio passaggio attraverso le forche caudine. I documenti richiesti già al momento della sola candidatura sono i seguenti:

• la Selbstauskunft, autocertificazione tramite cui si comunicano i dati propri e delle persone con le quali ci si trasferisce. I dati richiesti comprendono introito mensile, coordinate bancarie, eventuali debiti, eventuali animali da compagnia e persino gli strumenti musicali che intendete suonare tra le quattro mura;
• copia fronte-retro del proprio documento di identità (più l’Anmeldung);
• la Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, emessa dal precedente padrone di casa, che testimonia l’assenza di debiti o arretrati. Se siete freschi di trasferimento e non avete padroni di casa pregressi in Germania, il richiedente (forse) ne farà a meno;
• eventuali contratti di lavoro, le ultime tre buste paga o altri documenti che attestano l’introito mensile;
• infine, molto frequente la richiesta di un certificato dalla Schufa che attesti la vostra buona condotta creditizia. È finalizzato a verificare se tendete all’insolvenza.

La caparra ammonta a due o tre mensilità “kalt”. Se si trova sistemazione in affitto tramite agenzia, bisogna calcolare altre due-tre mensilità “kalt” quale provvigione una tantum al Makler, cioè all’intermediario. I rari annunci liberi da provvigione sono segnalati come provisionsfrei.

La prima formalità, a contratto stipulato, è il protocollo di consegna dell’immobile (Übergabe) che fotografa l’appartamento nello stato in cui ne entrate in possesso, e che per evitare problemi dovrà essere identico a quello in cui lo lascerete.
Come detto, se non si è in grado di produrre tutta la documentazione richiesta, è bene orientarsi subito a un subentro come Nachmieter (inquilino subentrante) rivolgendosi all’intestatario del contratto, che deve poi mediare fra il subentrante e il proprietario.
Esiste anche la possibilità di un subaffitto, soluzione molto pericolosa, in quanto non avrete diritti e molto probabilmente il titolare del contratto praticherà un discreto margine di guadagno a suo favore.

Infine, tenete presente che a Berlino operano agenzie immobiliari e professionisti dedicati alla clientela italiana. Presso di loro riceverete appoggio, consulenza e mediazione in ogni fase della ricerca.

FONTI E LINK DI RIFERIMENTO

Simone Buttazzi, Gabriella Di Cagno, Tutti a Berlino. Guida pratica per italiani in fuga, Quodlibet, 2014

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen