di Vincenzo Guzzo*
La sempre più forte è importante “fame” abitativa di Berlino, spinge da oramai diversi anni molti operatori a concentrarsi su Berlino quale nuova frontiera per investimenti immobiliari sicuri e vantaggiosi.
Investire a Berlino può non voler dire solo costruire nuove volumetrie, ma spesso può essere intelligente ed economicamente più sensato concentrarsi sul patrimonio esistente recuperandolo e rendendolo più adatto alle nuove esigenze della città.
Basta puntare lo sguardo in alto, ai sottotetti, per accorgersi che possono esistere spazi poco utilizzati.
I sottotetti berlinesi, diversamente da quelli che abitualmente siamo abituati a vedere in Italia, sono molto capienti e presentano altezze interne molto importanti ( spesso addirittura con un doppio spazio in altezza). In molti casi esistono delle finestrature verticali in facciata, che rendono gli ambienti già ben illuminati ed areati. I vani scala, nella maggior parte dei casi, raggiungono già questi locali, facilitando di molto le opere di ristrutturazione e abbassandone quindi i costi di intervento.
Occorre specificare che l’iter per il recupero di un sottotetto non sempre è del tutto semplice e lineare, richiede verifiche complesse a diversi livelli – comunale, condominiale, legale – cui è necessario ottemperare per essere certi di poter procedere con i lavori. La casistica delle situazioni reali è infatti estremamente variate, e ciascuna di esse richiede uno studio specifico.
Un primo problema normativo è sicuramente rappresentato dalla restrittiva normativa dei vigili del fuoco: infatti, per una norma probabilmente risalente a prima della guerra, ogni appartamento deve avere due vie di fuga. Solitamente una è garantita da una uscita sul prospetto frontale dello stabile ( lato strada) e la seconda direttamente dalla scala condominiale. Tale aspetto, che può sembrare banale, pone spesso notevoli difficoltà nello studio del taglio dei nuovi alloggi in progetto: infatti gli edifici a Berlino hanno un cortile interno, sul quale si affacciano altre unità abitative. Su queste ultime risulta difficile garantire una seconda uscita diversa dal vano scala, in quanto l’androne condominiale spesso risulta piccolo e stretto per poter permettere l’accesso in cortile degli automezzi dei vigili del fuoco. Tale aspetto riduce a volte il numero di unità abitative ricavabili all’interno dei sottotetti, creando appartamenti molto grandi e quindi costosi.
Un secondo aspetto potrebbe sembrare (a torto) il tema ascensore. Pur non essendo visto a Berlino come un problema (in quanto gli ascensori, soprattutto negli Altbau non esistono quasi mai) è spesso visto dagli operatori non Berlinesi, come un ostacolo o una possibile pecca commerciale. Nonostante tale aspetto non deve assolutamente essere visto come un problema, è comunque possibile inserire nuovi vani ascensore direttamente all’interno dei cortili (previo assenso condominiale), sia per garantire l’accesso alle sole unità abitative realizzate dal recupero del sottotetto, sia per ipotizzare una compartecipazione della spesa con gli altri proprietari al fine di dotare l’immobile di tale servizio (con un notevole abbattimento delle spese di installazione). Lo sbarco avviene quasi spesso sul pianerottolo intermedio dei vani scala esistenti.
Dal punto di vista dei lavori previsti, trattandosi quasi sempre di locali pressoché in condizioni di non abitabilità e quindi completamente da ricostruire, le principali voci che possono essere prese in considerazione sono le seguenti:
– Rifacimento struttura portante di legno secondaria, con inserimento di isolamento e rifacimento intero pacchetto copertura
– Ripristino strutture portanti principali. Risulta e volte conveniente recuperarle ( se in buono stato di conservazione) facendole diventare magari una caratteristica architettonica all’interno dei nuovi alloggi.
– Rinforzo statico del solaio esistente ( per renderlo a norma rispetto ai nuovi carichi residenziali che dovrà sopportare)
– Tamponamenti interni
– Serramenti
– Realizzazione nuovi impianti ( elettrici e meccanici)
Dalla nostra esperienza si può affermare che mediamente il costo a mq. per un intervento di recupero varia tra gli euro/mq.1.400 agli euro/mq. 1.600.
A tale costo va ad aggiungersi il prezzo di acquisto del vano sottotetto ( che a seconda dalla zona di ubicazione in cui è posizionato può variare da euro/mq. 900,00 agli euro/mq. 2.000,00 delle zone più centrali).
Oltre quindi a creare nuove opportunità abitative in una città con forti tensioni abitative, un intervento di recupero sottotetto può davvero diventare occasione di riqualificazione dell’intero edificio esistente (es. cappotto termico), migliorando il valore e l’aspetto estetico di tutto l’immobile.
Da anni il nostro studio progetta ed esegue interventi simili in Italia (mediamente contiamo circa la progettazione e realizzazione di circa 150 nuovi alloggi dal 2005 ad oggi) e stiamo cominciando ad occuparcene, a piccoli passi, anche a Berlino.
* L’arch. Vincenzo Guzzo si occupa di progettazione architettonica. Da tempo è inoltre specializzato in recupero del patrimonio esistente e progettazione di edifici ecosostenibili .
