La tassazione degli immobili di proprietà a Berlino

“Tutti a Berlino” è la guida indispensabile per prepararsi alla Deutsche Vita nella capitale tedesca. In questa rubrica i due autori, Gabriella di Cagno e Simone Buttazzi, proporranno alcuni utilissimi estratti in esclusiva per Il Mitte. Il manuale (lo potete acquistare qui) vi spiegherà come affrontare e risolvere i nodi cruciali della vita a Berlino, dalla registrazione anagrafica alla ricerca della casa, dall’assistenza sanitaria alle prospettive di lavoro, dall’accesso al welfare fino al conseguimento della cittadinanza. Indirizzi, modulistica, consigli pratici: il tutto a portata di agile consultazione.

6. L’Ivie e la tassazione degli immobili di proprietà a Berlino

Sono anni, ormai, che imperversa il mito della «casetta a Berlino», spesso acquistata come investimento e non come effettivo luogo di residenza. Un mito non solo consolidato da fior di reportage cartacei, internettiani e televisivi, ma anche e soprattutto mantenuto in vita da uno scarto tra i prezzi italiani e quelli locali che, malgrado le recenti impennate qua in Prussia, continua a giustificare il passaparola.

Premesso che la convenienza si sta spostando ben al di là di Berlino (pur restando nei confini dell’ex DDR), che a Berlino questo ghiotto margine interessa sempre più i quartieri periferici e che – sul piano, diciamo così, etico-sociale – la speculazione edilizia alimenta il fenomeno inumano noto come gentrificazione, ecco qualche Tipp fiscale per chi volesse acquistare sotto il Fernsehturm.

Al momento dell’acquisto calerà su di voi l’apposita tassa, la Grunderwerbsteuer (al 6%, indifferentemente per la prima o seconda casa) calcolata sul prezzo finale dell’immobile. Le spese notarili e catastali si aggirano intorno al 2% e le agenzie dei Makler possono pretendere fino al 7,14% sul prezzo d’acquisto, partendo da una base forfettaria per gli oggetti più piccini che si aggira sui 4000 euro.

Il pagamento della tassa di proprietà (Grundsteuer) sta al venditore per tutto il corso dell’anno solare, salvo richiedere all’acquirente (dietro semplice presentazione della quietanza di pagamento), il rimborso per la frazione di anno non goduta.

Questa imposta, che possiamo chiamare l’Ici tedesca, si fonda sul valore stimato della proprietà (Einheitswert) e su una base imponibile federale (Steuermessbetrag) pari allo 0,35%. Tale valore va poi moltiplicato per un coefficiente (Hebesatz) che nel caso di Berlino ammonta a 810.

Qualche esempio di Grundsteuer (importo annuo):

• un appartamento di 56 m2 a Friedrichshain, zona Karl-Marx-Allee, secondo piano: euro 184,00;

• un appartamento di 61 m2 a Kreuzberg «36», secondo piano: euro 100,00;

• un appartamento di 140 m2 a Prenzlauer Berg, piano terreno: euro 315,00.

Vi è poi l’Ivie (imposta sugli immobili all’estero, come dacircolare n. 28/E del 2 luglio 2012 diramata dal governo Monti), che grava ogni anno sull’acquirente, si badi bene, non residente a Berlino, nella misura dello 0,76% sul prezzo d’acquisto.

Tuttavia, questa gabella si può evitare qualora l’Einheitswert non superi i 324,88 euro, se cioè l’Ivie non sfonda quota 200 euro. L’aliquota scende inoltre allo 0,4% per le abitazioni principali, che godono di alcune detrazioni. Anche la Grundsteuer pagata al fisco tedesco è detraibile in sede di dichiarazione italiana.

L’Ivie si paga con il modello F24 indicando il codice tributo 4041, nei termini previsti per il modello UNICO. In caso di esenzione, non bisogna neanche indicare i dati relativi all’immobile nel quadro RM della dichiarazione dei redditi, fermo restando l’obbligo di compilazione del modulo RW2.

Un provvedimento dell’attuale governo italiano esenta infine i pensionati residenti all’estero, se proprietari di un immobile non affittato né dato in comodato d’uso, dal pagamento dell’Imu – a partire dal 1° gennaio 2015.

TUTTI A BERLINO: INFORMAZIONI UTILI

Tutti a Berlino, pubblicata da Quodlibet, non è una guida turistica.

È un manuale di sopravvivenza per tutti gli italiani che un bel giorno maturano l’idea di affacciarsi per qualche tempo o addirittura di trasferirsi nella capitale della Germania, metropoli a misura d’uomo e sulla bocca di tutti. Con qualche raccomandazione, però. A Berlino si pensa in tedesco, lo si parla alle poste, in banca, nei negozi e agli sportelli, e vige un sistema meno intuitivo di quel che sembra. Tutti a Berlino si propone di prendere per mano i migranti europei degli anni Duemila e di condurli attraverso una selva di formulari, prospetti e cartigli di varia natura, passando per gap culturali e falsi amici. E se proprio si ha voglia di mettere le radici nella città che il sindaco Klaus Wowereit ha definito «povera ma sexy», questo libricino spiega anche come diventare cittadini tedeschi. Armati, va da sé, di santa pazienza e mostruosa disciplina.

Altre informazioni sul sito ufficiale di Tutti a Berlino. Per acquistare una copia fisica del libro, potete rivolgervi alla Libreria Mondolibro di Torstraße, a Mitte.

GLI AUTORI.

Gabriella Di Cagno (Bari, 1961) ha studiato e vissuto a Firenze, dove si è occupata di musei, biblioteche, editoria. Ha compiuto la sua relocation a Berlino nel 2007 e qui ha intrapreso varie attività imprenditoriali e commerciali. Nel tempo libero che finalmente è riuscita a ricavare si dedica alla fotografia e alla scrittura per passione.

Simone Buttazzi (Bologna, 1976) si è trasferito a Berlino nel 2006 e dal 2008 abita in uno splendido Plattenbau. Nel giro di sei anni è riuscita a diventare tedesca, visto che per via del suo nome di battesimo – sbattezzo nonostante – viene tuttora apostrofata con l’appellativo di «Frau». Vota molto volentieri e si guadagna da vivere traducendo libri.