Tutti a Berlino: Come affittare un appartamento

di Gabriella di Cagno e Simone Buttazzi

Come prendere un appartamento in affitto

Se non conoscete già Berlino la cosa migliore, prima ancora di mettervi a caccia d’inserzioni, è fare un tour virtuale su internet e sulle guide, già dall’Italia.

Potrete così farvi un’infarinatura dei principali quartieri e dei loro cosiddetti Kiez. Questi micro-quartieri sono apprezzati fuori misura dalla popolazione e dai turisti. Lo sanno bene le agenzie immobiliari, tant’è che le inserzioni lo mettono in evidenza tra i primi elementi da pubblicizzare.

L’ubicazione di un immobile «im Kiez», ovunque esso sia, fa lievitare il prezzo d’acquisto o il canone di affitto di un appartamento. Dedicate tempo alla scelta della zona, esaminate per prima cosa la vita nei due storici poli della città (West / Ost: una distinzione ancora valida e «percepita»), valutate bene il quartiere, l’eventuale Kiez e la sua popolazione.

Chiedetevi quali sono le vostre priorità, e fatelo non solamente secondo la classica linea di faglia centro vs. periferia. Anche perché, a Berlino, tutti ritengono di vivere in centro in ragione dell’asimmetria provocata dal Muro e dell’autonomia municipale di ciascun quartiere, ognuno dotato di proprio Rathaus (municipio). Dal momento che Berlino è città-Stato, ogni quartiere è una città con tanto di sindaco.

Per molti “neo-berlinesi”, almeno per i single non facoltosi, il primo passo sarà molto probabilmente la condivisione di un appartamento con altre persone (Wohngemeinschaft) o un subaffitto (Untermiete), situazione che è sempre meglio formalizzare a scanso di equivoci. Sappiate che la maggior parte delle situazioni abitative sono riconosciute e regolamentate da appositi contratti e che esistono associazioni per ottenere consulenza al proposito.

Se cercate un appartamento autonomo con regolare contratto di affitto dovrete passare le forche caudine del vaglio delle agenzie immobiliari e predisporvi a trascorrere giornate intere sui principali portali immobiliari che indichiamo qui di seguito. In alternativa o in aggiunta alle banche-dati elettroniche potete consultare gli annunci immobiliari dei principali quotidiani.

Ottenere un regolare contratto di affitto appena arrivati a Berlino è impresa così difficile da essere per molti scoraggiante, a meno che non si abbia un qualche asso nella manica che però è questione molto soggettiva. Spesso un conoscente tedesco che faccia in qualche modo da mallevadore è una buona carta da giocare. Il mercato è quasi totalmente in mano alle agenzie immobiliari, che ovviamente devono farsi garanti verso il proprietario e selezionano dunque spietatamente i candidati.

Preparatevi a frustranti visite di massa per vedere una casa che probabilmente non sarà per voi! Inoltre, per motivi che non stentiamo a immaginare, quasi sempre la concorrenza di un candidato di cittadinanza tedesca, a parità di garanzie, vi porterà in svantaggio. E questa è cronaca vera e, ahimè, recente. La situazione è decisamente peggiorata negli ultimi anni a causa della crescente richiesta di alloggi e della crisi finanziaria che ha portato i tedeschi a cautelarsi, anche con pregiudizio, verso i cittadini dei paesi sud europei, ritenuti a priori “in crisi” e dunque a potenziale rischio insolvenza. E tuttavia, fatte le debite avvertenze, vediamo nel concreto come muoversi.

Come dicevamo, la ricerca per l’affitto si può orientare in vari modi. Uno è quello della ricerca sui portali tedeschi più consultati: ImmobilienScout24 e ImmoWelt.

In alternativa, esistono portali internazionali dove è più probabile trovare annunci postati direttamente da proprietari senza intermediari e per di più con modalità di ogni tipo, dall’affitto al subaffitto alla condivisione di appartamenti. Il più popolare di questi è senza dubbio berlin.de.craigslist.de.

Un consiglio che possiamo dare a coloro che hanno disponibilità economica è quello di contattare altri italiani che hanno investito in una proprietà immobiliare a Berlino e che l’affittano a breve termine. Trascorrere un paio di mesi in un appartamento ammobiliato dove si può eventualmente chiedere, in accordo col proprietario, la residenza temporanea (magari motivandola con la frequentazione di un corso di lingua tedesca) vi consentirà di prendere confidenza con la città, di  cercare intensamente un appartamento in affitto, e risolverà anche il problema di presentarvi al successivo padrone di casa senza uno dei documenti fondamentali, ovvero l’Anmeldebestätigung.

Oltre a questo, il padrone di casa ha il diritto di richiedere altri documenti prima di procedere al contratto: la Selbstauskunft, autocertificazione tramite la quale si comunicano i dati propri e delle persone con le quali ci si trasferisce. I dati richiesti comprendono introito mensile, coordinate bancarie, eventuali debiti, eventuali animali da compagnia e persino gli strumenti musicali che intendete suonare tra le quattro mura.

La Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, emessa dal precedente padrone di casa, che testimonia l’assenza di debiti o arretrati. Se siete freschi di trasferimento e non avete padroni di casa pregressi in Germania, il richiedente (forse) se ne farà una ragione.

Naturalmente decisivi possono risultare eventuali contratti di lavoro, meglio se con buste paga già emesse o altri documenti che attestano l’introito mensile. Perfino con un nuovo contratto di assunzione a tempo indeterminato può non essere immediato il gradimento come inquilini, in quanto ogni contratto contempla un periodo di prova e teoricamente questo non garantisce una busta-paga e dunque la possibilità di pagare il canone a lungo termine. Frequente la richiesta della cosiddetta Schufa che attesti la vostra buona condotta creditizia. Quest’ultimo documento è ottenibile solamente a patto di aver già vissuto in affitto in Germania, poiché i neo arrivati saranno ovviamente “vergini”.

Le tipologie di contratto di affitto si diversificano essenzialmente in base alla durata e citiamo qui le due principali. Il contratto tipico è il cosiddetto unbefristeter Mietvertrag, che significa a tempo indeterminato, senza scadenza. In questo caso, la possibilità di disdetta da parte del proprietario è quasi nulla. Altro tipo di contratto è il befristeter Mietvertrag, nel quale viene stabilito un termine di locazione.

Altra informazione fondamentale da apprendere è la differenza tra Kaltmiete e Warmiete. Il primo termine indica l’affitto “freddo”, ovvero senza costi aggiuntivi. Il secondo termine include il canone di locazione, il riscaldamento (nella maggior parte delle abitazioni condominiale) e gli altri costi di gestione. Questi costi sono presunti, ovvero si paga un acconto mensile sulle spese previste. Alla fine dell’anno il proprietario presenterà all’inquilino il conguaglio, che può essere a credito o a debito, a seconda dei consumi effettivi.

Non dimenticate di fare i conti con la somma da versare a titolo di deposito cauzionale alla firma del contratto: da una a tre mensilità (Kaltmiete).

Chiudiamo con una ulteriore avvertenza: teoricamente, i canoni di affitto a Berlino sono regolati da tabelle ufficiali, che trovate qui: . Non fatevi però troppe illusioni che queste tabelle vengano rispettate alla lettera. I prezzi degli affitti sono lievitati in maniera esponenziale, specialmente nei quartieri “cool” della città.

La rubrica B come Berlin intende dare ai nuovi berlinesi le informazioni sui dodici distretti e vari quartieri che formano la città metropolitana di Berlino.
Una lettura attuale, storica, culturale, senza pretese di esaustività, di analisi socio-antropologiche, ma anche senza tabù. Con immagini originali e sopralluoghi. E talvolta anche raccontini divertenti.
Note sull’autrice: Gabriella Di Cagno (Bari 1961) si è trasferita a Berlino nel 2007. È autrice con Simone Buttazzi del manuale Tutti a Berlino. Guida pratica per italiani in fuga, 2.a ed. 2014 ed è co-fondatrice della associazione Apulier in Berlin.

Collabora dal 2014 con Il Mitte, dove ha pubblicato alcuni contributi di utilità per l’orientamento dei neo-berlinesi.

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